ข้อบังคับ ในสัญญาเช่าบ้าน ในช่วงเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนแปลงกฎข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง แม้ว่าหนึ่งในเรื่องที่คงใกล้ตัวทุกคนเยอะมากก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันมองดูไปพร้อมเพียงกัน สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ข้อบังคับ ในสัญญาเช่าบ้าน
ย้อนอดีตกฎข้อบังคับเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากจนเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นเรื่องสำคัญควรต้องรู้และน่าจะเตรียมการให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด เรือนแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมควรมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เรียบร้อยก่อน บ้าน ไม่ด้วยเหตุดังกล่าวอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความลำบากตรากตรำให้กับเจ้าของบ้าน
ด้วยเหตุดังกล่าวก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าแล้วก็ผู้เช่าควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้ารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎที่ต้องปฏิบัติตามหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันนิดหน่อย ช่วงแรกการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ ดังเช่นว่า อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้ระเบียบปฏิบัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ รวมทั้งมีฐานะเท่าเทียมกันสำหรับเพื่อการเข้าลงลายลักษณ์อักษร” แต่เพราะข้อปฏิบัติฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมแล้วหลังจากนั้นก็เศรษฐกิจในช่วงเวลานี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการเป็นต่อผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยลงความคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบกิจการ แล้วก็สร้างความถูกต้องแก่ผู้ซื้อเพิ่มมากขึ้น ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน POOL VILLA
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความยุติธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบกิจการ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป และก็หอพัก บ้าน ห้องพัก อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ว่าไม่และหอพักและจากนั้นก็โรงแรม
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าน่าจะรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ซึ่งมาจากผู้เช่ามากขึ้น สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าควรต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวหนังสือใน 1 นิ้ว
- จึงควรระบุเนื้อหาสาระเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงหนทางรวมถึงช่วงจ่ายด้วย
- ผู้ให้เช่าจำเป็นที่จะต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องคืนเงินการันตีในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน หากแม้จำต้องไม่ค้างค่าใช้จ่ายในการเช่า และจากนั้นก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จำเป็นต้องระบุด้วยตัวหนังสือที่กระจ่างแจ้งกว่าเนื้อความอื่น และก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามกติกาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นจะต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามนอกจากหรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินการันตีเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบสินทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่ากีดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือข้อกำหนดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในการเสื่อมสภาพในทรัพย์สินจากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าตระเตรียมถูกลงโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลความประพฤติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ผิดสัญญาเช่าห้อง ข้อบัญญัติใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านลำดับที่ 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์ บ้านจัดสรร
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจสอบข้อร้องเรียน ถ้าหากเป็นจริงก็จะดำเนินงานเทียบเคียงปรับผู้ประกอบกิจการ รวมถึงยังสามารถทำงานฟ้องร้องแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิธีทางหนึ่งด้วย
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
สัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ฉบับนี้ ถ้าหากพินิจผิวเผินแล้วก็จะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าอย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยเช่นในช่วงเวลานั้น เชื่ออย่างใหญ่โตว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบกิจการที่ได้รับหน้าที่รับผิดชอบเยอะขึ้นเรื่อยๆจากการปฎิบัติตามประกาศก็จำเป็นจะต้องผลักหน้าที่รับผิดชอบดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นมาให้ผู้บริโภครับเอาเอาไว้ภายในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ตอนท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์เยอะขึ้นอยู่ดี แนะนำโครงการน่าสนใจ
8 เรื่องควรรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ปกป้องปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรจะมีเรื่องอะไรบ้างที่จำเป็นที่จะต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งวิธีการที่การสร้างรายได้ แต่บางโอกาสเจ้าของบ้านก็จำเป็นจะต้องเจอกับปัญหาเยอะมากจากผู้เช่า เป็นต้นว่า ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่มีการกำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายคราวหน้า บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเลอะเทอะจนกระทั่งจำเป็นต้องซ่อมใหม่เกือบจะอีกทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีปัญหาอะไรที่เจ้าของบ้านควรรู้แล้วก็กำหนดลงไปในสัญญาเช่าบ้าง PHUKET VILLA
- ซักถามภูมิหลังผู้เช่า
ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะไต่ถามข้อมูลที่ได้มาจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว ดังเช่นว่า อาชีพ รายได้ประจำเดือน เหตุผลในการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย และขณะที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลฐานรากในการพินิจสำหรับการตรวจและก็ตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่
- ระบุค่าใช้จ่ายในการเช่าให้แจ่มชัด
สิ่งของที่มีความจำเป็นที่จะต้องเฉพาะเจาะจงในสัญญาเช่าให้แจ่มแจ้งก็คือ รายละเอียดค่าเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้แน่ชัดว่าในแต่ละเดือนจำเป็นต้องจ่ายอะไรบ้างและแต่ละรายการจำเป็นจะต้องจ่ายเยอะแค่ไหน อาทิเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับแก้แอบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ เจาะจงวันแล้วหลังจากนั้นก็เวลาสำหรับการจ่าย รวมถึงความจำกัดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดข้อโต้แย้งหรือชำระค่าปรับเท่าไร ถ้าจ่ายเกินวันและก็ตอนที่กำหนดไว้
- เจาะจงระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาในการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีระยะเวลากี่เดือนหรือกี่ปี ยกตัวอย่างเช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี ถึงแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา ควรแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม และการต่อสัญญาเช่าว่าจำต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจสอบ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดควรระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะและเวลาอันเหมาะสมเป็นบางครั้ง เพื่อปกป้องปัญหาผู้เช่ายัดเยียดข้อหาว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามกระทำความผิด
เรื่องที่เจ้าของบ้านหลายคนบางครั้งก็อาจจะไม่มีความเอาใจใส่ไปด้วยเหตุว่าคิดว่าเกิดเหตุที่ทราบกันอยู่แล้ว แต่ก็ควรเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้กระจ่างแจ้งว่า ถ้าหากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวโยงอะไรก็แล้วแต่ทั้งสิ้น Villas Phuket
- ให้ผู้เช่าเซ็นรับสารภาพกติกา
ดังต่อไปนี้เพื่อปกป้องการร้องทุกข์ในครั้งหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน ข้อบังคับหรือกฎข้อบังคับต่างๆสำหรับในการอาศัยก็ควรให้ผู้เช่าลงนามหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและจากนั้นก็รับสารภาพกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านเฉพาะเจาะจงไว้แล้ว
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
ยกเว้นรายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่ต้องระบุในสัญญาเช่าให้ชัดเจนแล้ว ควรขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในลัษณะของการตรวจสอบภูมิหลังและเป็นหลักฐานฟ้องร้องคดีถ้ามีการทำผิดสัญญาเช่า
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจสอบสภาวะสิ่งของแล้วก็สภาวะข้างในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรทรุดโทรมเสียหายและก็ผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร บ้าน
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในคราวหน้า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะระบุรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าอีกทั้งค่าใช้สอย ข้อโต้แย้ง พร้อมกฎข้อปฏิบัติต่างๆให้แน่ชัด กับเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนสมบูรณ์ด้วย
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. POOL VILLA. SALE VILLA. POOL VILLA. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน
