admin
จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานละเว้นภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอบครอง ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านแล้วก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาจำหน่าย แม้กระนั้นไม่ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมิน ถ้าหากต่ำยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าหากมีการย้ายใบสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับนอกจากค่าภาษีอากรนี้) เงินที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงด.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้สอยต่างๆตามปริมาณปีครอบครอง (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าหากบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆตัวอย่างเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแท้แต่ตกลงกันว่าคนใดกันจะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งสิ้น) แม้กระนั้นดังนี้แล้วก็ทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าคนไหนกันจะต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อและก็คนขาย ได้แก่ คนขายบางรายบางทีอาจให้คนซื้อออกค่าโอนและก็ค่าภาษีอากรทุกๆสิ่งทุกๆอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งสิ้น (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆกลุ่มนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้ผู้บริโภคและก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำตกลงค้าขายหรือก่อนทำความตกลงจะซื้อจะขาย เพราะว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ภายในข้อตกลงจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองการคัดค้านกันตอนหลัง ผู้บริโภคบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในข้อตกลงจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างถี่ถ้วน บางโครงงานที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้คนซื้อออกรายจ่ายสำหรับในการโอนทั้งสิ้น ซึ่งมองไม่ค่อยจะชอบธรรมสำหรับคนซื้อมากแค่ไหน
เกร็ดความรู้สำหรับเพื่อการโอนบ้านแล้วก็ที่ดิน
- ถ้าเกิดเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ เป็นต้นว่า การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว เพราะฉะนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อรวมทั้งผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาค้าขาย ถ้าเกิดดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาค้าขาย ถ้าหากตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน Phuket Villa
- ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย แล้วก็ผู้บริโภคหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนและก็มีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบเรียบร้อย หากโดนถามก็บอกราคาไปให้น้อยกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
แม้กระนั้น ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติโกโหติกา คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีรวมทั้งรายจ่ายที่นาๆประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตเยอะแค่ไหนและก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ถ้าอยากได้โอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จำเป็นต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเกี่ยวข้องยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง เกี่ยวกับบริษัทซื้อขายเช่าบ้าน
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ถ้าเกิดลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงบัญชีรับประกันลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านสไตล์มินิมอล
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
ถ้าหากสามี-ภรรยา จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย แม้มิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าแม้ปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานทายาทแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนโอนมรดกเพียงแค่นั้น ซึ่งถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นทายาท (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ควง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าหากเป็นวงศาคณาญาติ ลูกเลี้ยง จึงควรเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอื่นๆเพิ่มอีกน้อย ได้แก่ กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แต่ กรณีโอนมรดก ผู้ได้รับมรดกจึงควรเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น ตัวอย่างเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท ซึ่งหมายถึง 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท โครงการบ้านภูเก็ต
– ถ้าหากผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือผู้สืบสายโลหิตเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ตัวอย่างเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าหากสามี-ภรรยาลงบัญชีไม่ผิดกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร pool villa phuket
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่นๆ กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องจากว่าการโอนให้คนอื่นๆมีค่าประเพณีสูงขึ้นยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลานาน และก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้ Villas Phuket
Note Home
